Nájem bytu

Vzniká na základě nájemní smlouvy ( je na dobu určitou nebo neurčitou)

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat :

• označení bytu
• příslušenství ( prádelny, kočárkárny, sklepy, sušárny …)
• rozsah jejich užívání
• způsob výpočtu nájemného
• úhrady za služby spojené s užíváním bytu

Byt může být ve společném nájmu více osob, které mají všechny stejná práva a povinnosti . Běžné záležitosti týkající se společného bytu může vyřizovat každý ze společných nájemců sám, pokud jde o neběžné záležitosti, potřebuje souhlas všech společných nájemců.

Společný nájem bytu vzniká uzavřením nájemních smluv s více osobami. Nejčastěji vzniká společný nájem bytu u manželů.

Některé odlišnosti v úpravě nájmu bytu se týkají bytů družstevních. Stanovy družstva:

• nemůže vzniknout společný nájem více osob, výjimkou jsou manželé

Právo nájmu bytu může přejít na jinou osobu. Pokud nejde o byt ve společném nájmu manželů ( v tomto případě po smrti jednoho z manželů nebo jeho odchodu ze společné domácnosti zůstává právo nájmu druhému z manželů)

Přechod nájmu je však zákonem vyloučen u bytů služebních!

Zemře – li nájemce družstevního bytu a nejde o byt ve společném nájmu manželů, přechází právo nájmu bytu včetně členství v družstvu na toho z dědiců, kterému při vypořádání dědictví připadl členský podíl.

Nájem bytu zaniká především uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pronajímatel a nájemce rovněž mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu, ať již byl uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou.Nej­častěji končí nájem bytu výpovědí.

Výpověď:

• musí být především písemná
• musí v ní být uvedena i lhůta, kdy má nájem skončit a to nejméně tři měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce

V závislosti na použitém výpovědním důvodu pak má nájemce právo na určitý druh bytové náhrady.

Při společném nájmu bytu manželů po rozvodu jejich manželství může společný nájem bytu zaniknout několika způsoby.

• u nedružstevních bytů se rozvedení manželé mohou dohodnout, kdo z nich nadále bude výlučným nájemcem bytu. Pokud se nedohodnou , může kterýkoliv z nich podat žalobu k soudu s návrhem, aby soud zrušil společný nájem bytu a určil, kdo z nich bude byt nadále užívat.

• U družstevních bytů jde o to, zda právo nájmu bytu vzniklo jednomu z manželů ještě před uzavřením manželství, nebo až po sňatku.

Občanský zákoník rozlišuje mezi náhradním bytem a náhradním ubytováním.

• Za náhradní byt nepovažuje takový byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné bydlení pro nájemce a členy jeho domácnosti.
• Za náhradní ubytování se považuje byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně, ubytovně nebo podnájem.

Jestliže soud rozhodne o přivolení k výpovědi z nájmu, určí lhůtu, kdy nájemní vztah skončí. Nájemce je povinen byt vyklidit ve lhůtě 15 – ti dnů po zajištění bytové náhrady. Bytová náhrada je zajištěna tím, že někdo ( vlastník jiného bytu či ubytovny) nabídne nájemci uzavření nájemní smlouvy nebo mu oznámí, že je pro něj připravená ubytovna. O zajištění bytové náhrady se zpravidla snaží pronajímatel.

VÝMĚNA BYTU

Nájemci bytu se mohou dohodnout na jejich výměně. Dohoda musí být písemná, jinak je neplatná. K dohodě musí připojit svůj souhlas všichni pronajímatelé vyměňovaných bytů.

Je – li dohoda o výměně bytů platně uzavřena, jsou všichni její účastníci povinni ji splnit a do vyměněných bytů se přestěhovat.

Odstoupení od smlouvy o výměně bytu

Jde o případy, kdy nájemce má dle dohody vyměnit byt za menší a po uzavření dohody vyvstane u něho naléhavá potřeba ubytovat u sebe rodiče, kteří pro stáří či nemoc potřebují trvalou péči další osoby, kterou nájemce zajišťuje. Pro takový případ zákon umožňuje nájemci odstoupit od dohody o výměně bytů. Musí tak učinit bez zbytečného odkladu.

PODNÁJEM BYTU

Podnájem bytu či části bytu vzniká smlouvou, kterou uzavírá nájemce a podnájemník a kterou přenechává byt, nebo jeho část do dočasného užívání jiné osobě. K platnosti takové dohody je nutný písemný souhlas pronajímatele bytu.

Podnájem zaniká uplynutím doby, kterou byl sjednán. Zaniknout může také výpovědí a to i bez uvedení důvodu se 3 měsíční výpovědní lhůtou. Podnájemník zásadně nárok na zajištění bytové náhrady.

NÁJEM VE SVOBODÁRNĚ

Zákon tento právní institut nazývá nájmem obytné místnosti v zařízení určených k trvalému bydlení. Jde o svobodárny, penziony, které jsou určeny k trvalému bydlení, na rozdíl od hotelů, které jsou určeny k bydlení přechodnému.

Nájemní vztah k obytné místnosti vzniká nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a nájemcem. Nemůže zde vzniknout právo společného nájmu více osob, a to ani manželů.

Nájem zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán dohodou účastníků nebo výpovědí s 3 měsíční výpovědní lhůtou. Pokud je nájemce povinen se u obytné místnosti vystěhovat, stačí mu poskytnout náhradní ubytování.

NÁJEM A PODNÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR

Občanský zákoník se omezuje na konstatování, že nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem.

Nebytovými prostory jsou místnosti, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení.

Nájem těchto prostor vznikána základě nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Smlouva musí být písemná ( jinak je neplatná) a musí obsahovat:

• Předmět nájmu
• Účel nájmu
• Výši a platnosti nájemného
• Dobu nájmu

Nájem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou.

Nebytové prostory lze také dát do podnájmu, na základě podnájemní smlouvy uzavřené mezi nájemcem a podnájemníkem. K této smlouvě je nutný souhlas pronajímatele.

Podnájem zaniká:

• Uplynutím doby
• Dohodou účastníků
• Výpovědí

Zánikem nájmu, na který je podnájem vázán

Výpověď z nájmu musí být dána písemně s 3 měsíční lhůtou (pokud se účastníci nedohodli jinak).